Unibail: révélations sur un système
Chers Commerçants, Chers Amis,
Je me dois de vous informer, en préambule, que tout ce qui suit n'est bien évidemment qu'une simple théorie...
********************************************
"UNIBAIL OU LA SPIRALE DU FOU (SYNDROME MADOFF ???)"
Lorsque l'on gère un Centre Commercial Régional, le métier de base, le fondement même, c'est "la commercialisation".
Si celle-ci est réussie, si le coktail de "l'offre commerciale" est le bon, les clients viennent, ils sont heureux, les commerces prospèrent et les loyers augmentent naturellement par le biais du pourcentage indexé sur les chiffres d'affaires (loyer binaire = fixe + pourcentage du C.A.).
Trouver les "bonnes locomotives", assurer une commercialisation qui réponde à l'attente de la clientèle, assurer un acueil de qualité, tels sont les fondamentaux !
Si Adam et Eve ont croqué la pomme, Unibail lui, s'est livré corps et âme aux fameux "fonds de pension"...
Dès lors la logique a basculé...
On est passé d'une "logique commerciale" reposant sur une réponse commerciale de long terme à une "logique financière" reposant sur la rentabilité à court terme !!!
Les Centres Commerciaux sont considérés, aux yeux des fonds de pension, comme des valeurs basées sur des loyers.
Ils ont acheté ces valeurs, ainsi commence le drame...
Fini la commercialisation constructive !!!
Entre, un commerce de bon sens avec un petit loyer (mais qui attire beaucoup de clients) et une énième boutique de téléphonie mobile, il n'y aura aucune espèce d'état d'âme, ce sera la téléphonie mobile...
Au résultat : fini le restaurant traditionnel, le petit traiteur, le marchand des quatre saisons, la mercerie, la boutique de décoration intérieure, le fleuriste, le marchand de tissu, la boutique de cadres...
En revanche : floraison de magasins de téléphonie, de montres et de lunettes jusqu'à l'absurde.
Malheureusement le pire n'est pas là...
Un Centre Commercial "vaut" par ses loyers... un "affichage comptable" pur !
Cela explique la fermeture (depuis des mois et des années) de locaux qui ne pourraient plus être loués au niveau des loyers des années précédentes... au niveau des loyers annoncés aux fonds de pension...
Nous y sommes !!!
Si par malheur, Unibail les louait moins chers, la valeur théorique du Centre Commercial s'effondrerait et les fonds de pensions réagiraient plutôt brutalement.
Dès lors, mieux vaut donc des locaux vides et assumer des Centre Commerciaux qui semblent se désertifier !!!
C'est parfaitement évident : pas de location = pas de baisse de la valeur = pas de changement de la valeur de capitalisation = pas d'enuis
Malheureusement, c'est un système de commercialisation suicidaire batit au nom d'une gestion financière en trompe l'oeil, et qui semble vouloir dissimuler une réalité commerciale tout autre...
Evidemment tout cela ne manquera pas de rappeler à certain d'entre nous ces investissements américains basés sur un immobilier survalorisé !!!
Voilà pourquoi, faute de pouvoir faire rentrer des loyers élevés et présenter des bilans attractifs pour les fonds de pension, il a été plus que nécessaire de faire des économies sur tout, mais vraiment sur TOUT ... en commençant par le personnel, le chauffage, l'entretien intérieur/extérieur, la maintenance, etc. jusqu'au plus basique afin de racler les fonds de tiroirs...
En somme, toutes ces économies seraient comme une sorte de fond de teint pour se donner bonne mine et conserver bien entendu ses principaux actionnaires...
Au Centre Commercial Régional Ulis 2, plus de 5 études couteuses ont conclu que les "défauts" de commercialisation et par conséquent le manque cruel d'enseignes incontournables, conduisaient irrémédiablement à une perte élevée de clientèle à fort pouvoir d'achat, et transformaient ce Centre Commercial Régional en centre commercial de proximité... en vulgaire galerie marchande...
Les études ont stigmatisé des erreurs grossières tels que : proximité immédiate d'une des plus grandes zone d'activité d'Europe en terme d'emploi avec 23.000 salariés et une absence totale de restaurant traditionnel (servi à table) !!!
Il est très loin le temps où Monsieur Bill GATES venait manger (véridique) aux Ulis !!!
Il est très loin le temps où la grande chaîne "Class' croute" y avait implanté sa première boutique !!!
Autre exemple, absence totale d'équipement de la maison dans un secteur où les constructions de maisons individuelles et le turn over de population sont parmi les plus forts de la région parisienne...
La liste est longue et ces études menées par les plus grands cabinets français sont de véritables réquisitoires auquelles la direction d'Unibail totalement autiste, n'a rien voulu entendre... puisqu'elle a totalement oublié son métier de base...
Unibail pourra tenter de faire taire toutes les voix dissonantes à ses yeux... il est évident que la réalité la rattrape à grands pas !!!
D'autre part, si notre démarche était anecdotique, insignifiante et sans objet, elle ne déclencherait pas le torrent de violence, de menace et de représailles que nous subissons pour nous faire taire !!!
Certaines pratiques témoignent d'un affolement révélateur, d'une crise dont nous ne mesurions pas l'ampleur...
Fin
**************************************************
Toutes similitudes avec une situation existante seraient fortuites...
Prochaines théories à paraitre :
- les charges locatives, un scandale prêt à exploser
- les locations de stands précaires
@+