Désertification des Centres Commerciaux : responsabilité des bailleurs...

Les premiers centres commerciaux sont apparus au début des années 1970 et n’ont cessé de se développer depuis. Leur particularité est de regrouper des commerçants indépendants généralement autour d’une grande surface qui aura le rôle de « locomotive ». Afin de garantir la pérennité du centre, il est nécessaire de proposer une diversité harmonieuse et complémentaire entre les différents commerces le composant.

Aucun texte ne régit spécifiquement les relations bailleur-locataire de centres commerciaux ;  le statut des baux commerciaux codifié aux articles L 145-1 et suivants du code de commerce n’apporte pas de dispositions particulières, il s’appliquera dans son ensemble dès lors que le locataire pourra arguer de la propriété commerciale. Les règles qui structurent ces relations sont donc nées du contentieux qui au fil du temps a pris une place importante ainsi que de l’application des dispositions du code civil sur le bail à loyer.

Un contentieux abondant est né suite aux difficultés économiques que rencontraient certains centres commerciaux. Ces derniers voyaient leurs activités diminuées, leur fréquentation se raréfier provoquant pour les commerçants des pertes financières importantes. De cette situation, les preneurs ont tenté de faire supporter au bailleur une obligation nouvelle, celle d’assurer aux commerçants du centre un environnement commercial favorable et de le maintenir par une politique dynamique.

La jurisprudence a du déterminer si le bailleur était titulaire d’une obligation de moyens ou d’une obligation de résultat. Dans un premier temps, elle a fait peser sur le bailleur du centre commercial des obligations plus étendues que celles d’un bailleur « ordinaire ». Mais rapidement et de façon constante, la cour de cassation a mis fin à cette tendance sous le double visa des articles 1719 et 1134 du code civil. Le bailleur devient dépositaire d’une obligation de moyens et non de résultat, il doit malgré tout,  mettre tous les moyens  en œuvre pour assurer au preneur un environnement favorable même si les résultats escomptés sont aléatoires.

La cour d’appel de Paris tente de résister à cette évolution favorable pour le bailleur en retenant la responsabilité de ce dernier qui a laissé une partie de la galerie marchande se désertifié sans rechercher d’autres locataires. La cour met à la charge du propriétaire du centre une obligation implicite de maintenir un environnement commercial favorable aux locataires.

Ces décisions ont été cassées par la cour de cassation.

La cour d’appel de Paris s’est ralliée à la position de la juridiction suprême en adoptant une décision stricte envers le preneur qui se plaignait d’une désertification progressive du centre initial suite à des travaux de reconstruction. Selon la cour ce dernier a été informé loyalement par son bailleur des différentes étapes du programme de réimplantation, par conséquent celui-ci ne pouvait voir sa responsabilité engagée.

La jurisprudence rappelle que seul un engagement expresse du bailleur peut le rendre responsable.

Aujourd’hui, la seule possibilité pour le preneur qui souhaite être indemnisé du préjudice résultant de la baisse de commercialité du centre commercial est de faire insérer dans le contrat une clause de garantie de viabilité du centre. (là comme ça... c'est pas gagné !!!) Cette  clause doit être expressément stipulée dans le  bail ainsi le bailleur s’engage à maintenir l’environnement commercial du preneur.

A ce stade là, c'était cuit pour nous locataires... mais, ce qui est bien avec les décisions, c'est que ça change régulièrement... encore faut il tomber au bon moment !!!

Je vous livre l'Arrêt dans un prochain article.

@+

NB : nous sommes en 2010, j'attends donc de savoir si cela n'a pas encore changé !!!