Unibail face à son destin (l'article)
Unibail, un colosse aux pieds d’argile ?
Unibail : Principale activité, les Centres Commerciaux
Chers Commerçants, Chers Amis,
Comme vous le savez, « Rêvons plus » est le nouveau site web des Centres Commerciaux appartenant à Unibail.
Aussi, pourquoi Ulis 2 n’apparait pas sur ce site ?
Serait-il difficile de "rêver plus" à Ulis 2 ?
Malheureusement OUI, c’est très dur de rêver plus à Ulis 2… (cf. l’article « Rêvons plus… en plein cauchemar »)
Toutefois je m’interroge…
Est-ce qu’Unibail prévoit la création d’un nouveau site web pour y loger tous ses autres Centres Commerciaux qui, a priori, ne sont pas dignes du site web « Rêvons plus » ?
Ben oui, sans vouloir être négatif, 38 Centres Commerciaux sur 42 (français) n’y figurent pas !
Ca fait plutôt mauvais genre quand on est Le Leader Européen de l’immobilier commercial !!!
Sans être spécialiste et encore moins expert, je crois qu’Unibail se trouve face à de sérieux problèmes :
I le vieillissement de ses Centres Commerciaux :
Les années passent vite et les Centres Commerciaux vieillissent encore plus vite…
En effet, tous les Centres Commerciaux nés récemment donnent un fantastique coup de vieux à ceux des années 70/80. Ils ne se ressemblent plus du tout, deux mondes totalement différents : nouvelles normes, nouvelles dimensions, nouveaux concepts, autant le dire… nouvelle époque !
Autrefois, les Centres Commerciaux étaient très fermés, souffrant d’un déficit de lumière naturelle, ils étaient composés de petites boutiques (voire très petites), d’allées étroites, de plafonds bas, de salles de cinéma minuscules, etc.
Des agrandissements successifs ont engendré des formes de galeries non rationnelles en termes de flux commercial, les fameuses « extensions »…
Le problème est là et il est de taille… il est particulièrement difficile de faire du neuf avec du vieux !!!
Modifier correctement tous ces Centres Commerciaux coûterait plus cher que de créer du neuf !!!
Alors la solution s’appellera « Rénovation », avec un grand « R » !
Un mot qui promet tout et rien à la fois... Comme on dit d’ailleurs : « les promesses n’engagent que ceux qui y croient… ».
(D’autres personnes informées parlent eux, de bricolage, de maquillage…à moindre coût...).
Alors allons-y,
On fusionne des cellules, et des petites boutiques deviendront grandes !
Avec cependant un inconvénient majeur... la fonte du nombre de boutiques !!!
C’est comme cela qu’Ulis 2, malgré l’accroche actuellement diffusée « Ulis 2, 120 boutiques et restaurants », est devenu un petit Centre Commercial de moins de 100 boutiques (92), avec son vieux cinéma et son absence totale de restaurants traditionnels.
On crée des verrières, un peu de blanc, un peu de bois… et voilà, le tour est joué !
Mais on ne trompe pas une clientèle qui voit clair et qui sait faire la différence…
Quand bien même, est-ce qu’Unibail a les moyens de simplement rénover tous ses Centres Commerciaux ???
Il paraitrait que non, loin de là…
Rendez-vous compte, ces derniers peinent déjà à maintenir leur parc actuel (de Centres Commerciaux) en bon état !
Rappelons-nous simplement qu’au Centre Commercial Régional Ulis 2, des économies budgétaires ont conduit la Direction, pendant l’hiver, à baisser fortement le chauffage du centre et des boutiques, quitte à envoyer tout droit nos clients dans un autre Centre Commercial mieux chauffé !!! Pour les mêmes raisons, certaines portes avaient été piètrement condamnées !!! (cf. l’article « C’est tout con, il suffisait d’y penser »)
Petite aparté concernant les charges, un patron témoigne : « …il faut ajouter des charges élevées pour lesquelles on ne voit pas toujours la prestation… ».
(A paraître prochainement « le scandale des charges locatives »)
C’est la raison pour laquelle beaucoup sont, à juste titre, très inquiets quant à l’avenir de ces « vieux » Centres Commerciaux…
Auraient-ils tort ???
II La baisse de fréquentation de ses Centres Commerciaux :
« Les Centres Commerciaux font grise mine. Faute d’une violente hausse de la fréquentation en janvier, nous pourrons dire que nous avons un sérieux problème ! »
Cette analyse a été faite par le CNCC (Conseil national des centres commerciaux) en… décembre 2008 !!!
Malheureusement, nous savons aujourd’hui que la baisse n’a fait que s’aggraver…
Le CNCC indique aujourd’hui que « cette évolution traduit "la prudence extrême" (sic) des consommateurs dans le contexte économique et social actuel… ».
Merci Monsieur, nous avions vu !
Michel Pazoumian, Directeur Général de PROCOS, souligne « Nous sommes dans une bulle des mètres carrés. Depuis 5 ans, nous tirons le signal d’alarme ! On est au bout d’un modèle qui s’essouffle (les Centres Commerciaux)».
Un autre facteur aggravant, « le boom d’internet ».
Cet hiver, 87% des internautes ont acheté des produits soldés sur le net. Et cela va fortement progresser au cours des prochaines années.
C’est bien une réalité !
Les Français découvrent les joies du shopping en ligne ! Du shopping au meilleur prix ! Et cerise sur le gâteau, du shopping sans voiture…
(Comme quoi, les Français savent très bien faire des économies en temps de crise, notamment en boudant les Centres Commerciaux…)
La fréquentation des Centres Commerciaux baisse et les chiffres d’affaires suivent la même courbe…
Avec le chômage qui s’accentue encore et toujours et la régression du pouvoir d’achat, difficile de ne pas tout voir en noir !
Pour toutes ces raisons, la fréquentation des Centres Commerciaux continuera encore de baisser !!!
III le manque de dynamisme de ses Centres Commerciaux :
Afin de garantir la pérennité d’un Centre Commercial, il est impératif de proposer à la clientèle une diversité harmonieuse et complémentaire entre les différents commerces le composant.
C’est une condition sine qua non !!!
Et bien non !!!
C’est hallucinant, mais bien souvent ils oublieront volontairement cette règle commerciale, cette règle fondamentale, au profit d’une autre règle, financière celle-ci, reposant sur l’encaissement de forts loyers à court terme... (cf. l’article « Unibail, révélation sur un système »)
En effet, il est avéré que beaucoup de gestionnaires de Centres Commerciaux ont une grande part de responsabilité quant à la désertification des sites, en contribuant à une véritable banalisation de l’offre et pire encore, en refusant de se remettre en cause ! Gravissime !!!
Un patron témoigne : « Souvent, ils se contentent de faire rentrer les loyers avec les vingt mêmes enseignes partout, sans investir tant que le plafond ne s’effondre pas… » (cf. toujours l’article « Unibail, révélation sur un système »)
On pourra évoquer également, le manque d’entretien de certains Centres Commerciaux. (cf. l’article « Ca, c’est Ulis 2… »)
Encore une fois, des économies budgétaires conduisent au délabrement réel de certains sites commerciaux, ce qui ne manque pas de scandaliser la clientèle qui préfèrera faire plus de kilomètres pour trouver un Centre Commercial plus dynamique et mieux tenu…
Néanmoins, face à leur attitude, il se pourrait bien que nos bailleurs se retrouvent gravement en danger !!!
Une ancienne notion a réapparu suite à un arrêt rendu le 31 octobre 2006…
Celle d’assurer aux commerçants des Centres Commerciaux un environnement commercial favorable et de le maintenir par une politique dynamique !!!
Il est évident, sauf changement, que cet arrêt ouvre des pistes procédurales pour certains locataires… Affaire à suivre.
IV La prétention (valeur locative) de ses Centres Commerciaux :
Pour les raisons évoquées aux trois précédents articles, Unibail devrait se trouver face à un nouveau gros problème :
La baisse de la valeur locative dans ses Centres Commerciaux.
Les temps ont bien changés, et l’époque où les Grandes Enseignes se battaient pour s’implanter en Centre Commercial a vécue !!!
Comme l’a souligné Jean-Michel Silberstein, président du Centre national des centres commerciaux,
«En temps normal, il faut trois à cinq ans pour qu’un nouveau centre trouve sa vitesse de croisière, la crise ajoute un à deux ans à ce délai. C’est la commercialisation des espaces par les promoteurs qui va décider si un projet a du sens économique ou non.»
Par conséquent, les choses s’inversent… Et oui, ce sont dorénavant les preneurs qui pourraient dicter leurs conditions aux bailleurs !!!
C’est une réalité, après une période de croissance effrénée, les enseignes sont devenues plus prudentes.
Quand elles ouvraient 30 ou 40 magasins par an, elles pouvaient se permettre trois ou quatre erreurs d’implantation dans le lot.
Mais quand elles réduisent leurs investissements à quatre ou cinq ouvertures sur l’année, elles regardent de plus près la qualité de leurs emplacements.
Notamment la fréquentation, facteur crucial pour rentabiliser l’activité…
Il n’est pas rare aujourd’hui que de Grandes Enseignes cherchent plutôt les moyens de quitter des Centres Commerciaux devenus non rentables…
Des Centres Commerciaux plus très flatteurs pour le prestige de leurs Enseignes…
De là, les bailleurs pourraient avoir beaucoup de mal à justifier certains loyers !!!
De là les Centres Commerciaux pourraient offrir le bien triste spectacle de boutiques fermées, sur lesquels fleurissent la formule optimiste « Pour s’embellir, notre Centre Commercial accueillera prochainement une nouvelle boutique… » Ben tiens !!!
Info !!! Vous découvrirez rapidement mon prochain article intitulé : "Comment obtenir une baisse de votre loyer commercial"
V Conclusion :
Le ciel a certainement déjà commencé à s’assombrir pour Unibail...
Guillaume Poitrinal, son P-DG, a présenté (il y a quelques temps) des résultats pour 2009 :
1,47 milliard d'euros de pertes après 1,11 milliard en 2008 !!!
Il est indiqué que ce déficit s'explique en partie par l'application de nouvelles règles comptables que l'entreprise critique aujourd'hui mais qui, disent les analystes financiers, l'ont bien arrangé dans le passé :
"En période faste, ces normes ont permis d'afficher des bénéfices mirobolants, tout aussi factices".
Unibail n’est pas une grosse PME ; c’est un groupe côté en bourse avec, par définition, des comptes à rendre aux actionnaires…
Et là j’imagine que les choses pourraient bien se compliquer dans un avenir proche…
Il est évident que des spécialistes (des vrais) vont observer de très très près la santé de ce groupe.
Certains évoquent déjà des doutes quant aux perspectives du puissant groupe :
« De son côté, Unibail Rodamco accuse une des plus fortes baisses du CAC 40 après que Bank of America-Merrill Lynch a abaissé sa recommandation sur la valeur. Le titre de la société foncière abandonne 1,7% à 144,80 euros.
Le broker estime le potentiel de croissance future d'Unibail trop cher payé. Du coup, il est passé d'un conseil d'achat à neutre tout en ramenant son objectif de cours de 155 à 148 euros.
Dans le secteur immobilier, Bank of America-Merrill Lynch préfère plutôt Klépierre qui offre, selon lui, plus de valeur… » (cf. l’article « Les titres Unibail-Rodamco et Vivendi agités par des recommandations »)
Ou :
« Rares sont les actionnaires qui se plaindront du versement exceptionnel de 20 euros par action que se propose de leur faire (…) Unibail-Rodamco SA.
On peut aussi y voir un lot de consolation, destiné à compenser la faiblesse des perspectives de la foncière franco-néerlandaise, notamment sur le plan des acquisitions.
(…) Mais le groupe va devoir s'endetter pour pouvoir rémunérer ses actionnaires.
Cela signifie qu'Unibail devra verser des intérêts à ses banquiers, ce qui entraînera un alourdissement de ses frais financiers et pèsera sur ses comptes.
(…) Cela limitera forcément sa capacité de financement. Standard & Poor's a d'ailleurs adopté une perspective négative sur la dette d'Unibail.
(…) Le fait qu'Unibail ait préféré s'endetter pour rémunérer ses actionnaires plutôt que de profiter de sa situation financière pour pouvoir réaliser une acquisition d'envergure suggère ainsi que les opportunités manquent.
(…) Unibail-Rodamco suit une stratégie de recentrage sur ses actifs de meilleure qualité qui reflète d'une manière plus générale l'incertitude pesant sur la croissance économique et la consommation des ménages, notamment dans le cadre des plans d'austérité décidés par les pays européens.
(…) La consommation joue un rôle pivot dans les performances de ses centres commerciaux, qui génèrent les trois quarts de ses loyers nets. Les résultats et les perspectives du groupe sont d'ailleurs sans relief. (…) » (cf. l’article « Unibail : une générosité à double tranchant »)
Pour Info, je viens d'apprendre qu'un nouveau blog dédié aux actionnaires du groupe UNIBAIL-RODAMCO verra prochainement le jour !!!
Unibail est un groupe probablement très bien piloté par son Président.
Ce qui veut dire que tout ce qui a été évoqués précédemment est connu de ce dernier depuis longtemps…
Par conséquent, des stratégies ont nécessairement été adoptées, comme :
Distribuer 1,8 milliards d’euros à ses actionnaires…
Mais cela n’est peut être qu’une simple diversion, un écran de fumée, du calmant pour actionnaires inquiets… ou alors un coup de pub très cher payé…
A mon avis, ce qui est réellement révélateur d’une situation de crise c'est ce qui a été annoncé dernièrement :
« Le parc d’Unibail-Rodamco va passer de 278 propriétés commerciales, en 2007, à 80 ou 100, sélectionnées parmi les plus importantes et les plus rentables, en 2012 »…
Quand le big boss des Centres Commerciaux se met à les lâcher, vous me pardonnerez l'expression mais, ça ne sent pas bon du tout !!!
Croyez un petit commerçant, c’est toujours quand on a besoin de vendre que ça ne se vend pas, ou alors, pas cher...
@+